PARIS : Liberkeys dévoile son bilan de l’évolution des prix de l’immobilier en 2021
L’année 2021 est une année record pour l’immobilier selon les chiffres publiés par les notaires1.
Près de 1 200 000 de transactions immobilières ont été réalisées, soit une hausse de près de 15% par rapport à 2019. Dans ce contexte, Liberkeys, néo-agence immobilière, nous aide à y voir plus clair en dressant un tableau de l’évolution des prix pour les villes de Paris, Lille, Lyon, Marseille, Nice et Montpellier, villes où l’agence est implantée.
Les enseignements de Liberkeys
2021 aura été une année très dynamique tant dans les transactions que dans l’évolution des prix. La confiance des ménages, les taux immobiliers et les projets individuels favorisent ces transactions. Le dynamisme est le plus fort en périphérie des grandes métropoles. Les Français ont tendance à multiplier les recherches pour des biens avec plus d’espace et notamment d’extérieurs en cette période de pandémie.
La ville qui a les prix qui ont le plus augmenté cette année est Marseille, portée par des prix au m2 inférieurs aux autres grandes métropoles et un attrait certain pour la qualité de vie dans la ville et la région.
Pour autant, malgré la multiplication des transactions immobilières, on constate une augmentation des prix dans toutes les régions où Liberkeys est présent. C’est notamment vrai pour les banlieues proches ou les villes en périphérie des grandes métropoles. On remarque également que cette hausse n’a pas découragé les acquéreurs. Il n’en reste pas moins que les vendeurs doivent rester réactifs, surtout si le prix de leur bien est surestimé, tant le marché demeure soumis aux fluctuations et aux incertitudes. En effet, Liberkeys a pu observer des signes d’attentisme dans toutes les villes entre le moment de visite du bien et celui de la formulation d’une offre d’achat.
2021 a été marqué par l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation encadrant le diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements dans le cadre de la Loi Climat. Si la mesure a finalement vu son application repoussée à septembre 2022, offrant un léger répit au secteur immobilier, nombre de propriétaires de passoires thermiques ne disposant pas des moyens nécessaires à leur rénovation ont préféré prendre les devants en se séparant purement et simplement de leur logement compte tenu des échéances à venir. Entre janvier et octobre 2021, les ventes de ces logements ont ainsi explosé à Paris (+107%), Lyon (+77%), Lille (+67%) et Montpellier (+30%) par rapport à la même période l’année précédente.
Pour 2022, l’évolution des prix est difficile à prévoir. L’impact des durcissements des conditions d’octroi de crédit immobilier, d’un rehaussement possible des taux d’intérêts, des présidentielles et du télétravail amènent à une certaine prudence sur les prix et notamment en cœur de villes. L’agence Liberkeys est néanmoins confiante sur le volume de transactions qui devraient être enregistrés cette année.
Focus sur Paris
Depuis novembre, le marché parisien reprend des couleurs après une période de prix tendanciellement à la baisse (-1,2% en 2021). Si cette dernière pouvait laisser présager une chute plus importante quant à la suite, il n’en a rien été, les prix au mètre carré se maintenant généralement à un niveau relativement haut (11 447 € en moyenne).
Fin 2021, le cap des 9000 € est largement franchi dans l’ensemble des quartiers, pour atteindre 14 341 € dans le 1er arrondissement, et même 15 027 € dans le 8e, 16 068 € dans le 7e et 16 464 € dans le 6e, le plus cher de la capitale. À l’autre extrémité du classement, on retrouve dans l’ordre les 18e, 20e et 19e arrondissements avec des prix au mètre carré de respectivement 9 976, 9 416 et 9 141 €.
On note en outre une évolution positive des prix sur 1 an dans 7 quartiers. Parmi eux, les 17e (1,1%), 5e et 6e (1,2%) arrondissements affichent les hausses les plus conséquentes. À l’inverse, le 13e enregistre le plus fort recul, de -4,2%.
« Personne ne pouvait prédire l’évolution des prix à Paris avec le COVID. Sur 2021, les prix se maintiennent globalement – ce qui était relativement contraire aux analyses de la fin d’année dernière. Néanmoins, on note un ralentissement des offres faites par les acquéreurs. Si le bien n’est pas au prix du marché, il ne se vend plus, ou au prix de fortes négociations. La fin d’année a été marquée par une vraie reprise de l’activité, le début 2022 commence sous les mêmes auspices.» note Paul Raimbault, directeur de l’agence Liberkeys Paris.
Contrairement à Paris, le coût moyen de l’immobilier a connu une évolution positive à Lille (et alentours), de 3,6%, soit l’augmentation la plus importante des 6 villes étudiées, pour un prix au mètre carré en moyenne de 3 188 €. Si Lille proprement dite voit les prix de l’immobilier grimper de 1,1% (3 792 €/m2), à Roubaix ils bondissent littéralement de 12,1% (1 997 €/m2) !
Autour de Lille, on constate une même progression des prix des logements, allant de 2,7% à 6,2%.
« Depuis quelques années, les prix ont fortement progressé à Lille en cœur de ville. 2021 marque un peu le pas sur cette augmentation. On remarque cependant un fort attrait pour les communes en proche banlieue comme celles de la couronne Nord qui ont pris 6,2% cette année. Plus de jardins ou d’extérieurs attirent des lillois qui habitaient jusqu’ici intramuros » note Timothé Bertholier, directeur de l’agence à Lille.
A Lyon et dans les villes en périphérie, l’évolution des prix des logements a été positive, de 3,4% sur 1 an, avec un prix moyen au mètre carré de 4 865 €.
En cette fin d’année, au cœur de la capitale des Gaules, les 2e et 6e arrondissements sont les deux plus chers, avec des prix au mètre carré de respectivement 6 683 et 6 053 €, contre 4 956 € dans le 9e arrondissement, à ce jour le plus « accessible ». C’est toutefois le 7e arrondissement qui présente l’évolution la plus forte, de 2,1%, pour un mètre carré à 5 089 €.
Quoi qu’il en soit, ces variations, aussi positives soient telles, sont sans commune mesure avec celles constatées en banlieue. Lyon Sud (Bron, Saint-Fons, Vénissieux, Saint-Priest…) affiche une hausse des prix de 7,4% (3 608 €/m2), Lyon Nord-Ouest de 8,4% (4 812 €/m2), et Lyon Nord – Mont d’or de 12% (4 593 €/m2).
«La zone de Lyon se maintient comme une valeur sûre. Sur 2021, les prix augmentent globalement néanmoins certains quartiers connaissent une très grosse baisse. Nous restons sur un marché très tendu avec plus de demandes que d’offres. Par contre, si le bien est surestimé, il ne vend pas et il est important en tant qu’agents immobiliers centrés sur le client d’aider les vendeurs à fixer le prix marché lors de la mise en vente » retient Valentin Hery, directeur de l’agence Liberkeys à Lyon.
À Marseille et dans les villes aux alentours, là encore, les prix des biens ont globalement augmenté : 3,3% sur 1 an, avec un prix moyen au mètre carré de 4 228€. Il s’agit de l’une des villes les plus plébiscitées par les investisseurs, notamment parisiens, qui cherchent à fuir la capitale dans le contexte pandémique.
Le centre de Marseille (1er au 7e) voit ses prix en hausse de 4,2% (3 718 €/m2), les quartiers résidentiels (8e au 13e) de 4,7% (4 246 €/m2) et les quartiers nord (14e, 15e et 16e) de 6,5% (2 719 €/m2).
Les alentours de la cité phocéenne ne sont pas en reste, Aix-en-Provence (et autour) enregistrant une évolution des prix de +5,6% (5 519 €/m2) et Aubagne (et autour) de +0,5% (3 489 €/m2).
« Marseille est une ville qui attire énormément, ce qui a pour effet de monter les prix qui étaient relativement faibles par rapport aux autres grandes métropoles françaises encore cette année, en continuité des dernières. En 5 ans, les prix ont ainsi augmenté de près de 30%. Pour un budget de 250 000€, un acheteur peut se positionner sur un bien entre 60 et 70m2 par exemple – ce qui ne sera pas possible dans d’autres villes comme Lyon ou Paris » note Rémi Laubach, directeur de l’agence marseillaise.
Enfin, Nice et Montpellier (et leurs alentours) suivent le mouvement général, avec une évolution des prix de l’immobilier de respectivement +3,2 et +1,9%.
Le prix du mètre carré dans la région niçoise (Nice, Cannes, Menton et toutes les communes autour) est de 5 618 €. Sur Nice intramuros, les prix au m2 moyens sont à 4 790€ du m2, avec une légère hausse sur 2021. Les prix ont connu une hausse marquée dans les quartiers de Mont Boron, du Port et du Vieux Nice (+6,2% en moyenne, 5 911 €/m2) et du côté de Beaulieu à Menton (5,9%, 7 704€/m2). Peut-être plus étonnant, les prix ont légèrement dévissé à Cannes (-0,5%) même s’ils restent à un niveau élevé (6 253 €).
« Les prix des annonces ont tendance à monter cette année encore à Nice. On note toutefois de gros écarts entre le prix des annonces et le prix du marché dans l’ancien : de nombreux biens sont sur-estimés lors de leur mise en vente. Il y a aussi de grosses disparités entre les biens rendant une lecture des prix complexes. Par exemple, on peut trouver des biens de 3 500€ du m2 dans les quartiers centraux comme des biens à plus de 8 000€ » note Nicolas Delauche, directeur de l’agence niçoise Liberkeys.
À Montpellier, ce sont surtout les communes de la périphérie qui se distinguent. Montpellier intra-muros a peu d’évolution de ses prix, par ailleurs difficiles à lire entre l’ancien et le neuf. On a une augmentation de 1,1% sur l’année dans le centre ville. Saint-Jean-de-Védas et Juvignac, à l’ouest, enregistrent une montée des prix de 5,5% en 2021 (3 912 €/m2), et Mauguio ou Baillargues, à l’est, de 4,9% (4 047 €/m2).
1 https://www.orpi.com/louisxivversailles/actualites/record-de-transactions-en-2021-capital
Source des données : Liberkeys, Yanport, MeilleursAgents – Etude Liberkeys. Les prix affichés sont ceux des annonces des biens en vente en net vendeur. Ils peuvent diverger des prix finaux de la vente. L’évolution est donnée entre début 2021 et fin d’année.
A propos de Liberkeys
Lancée en janvier 2018, Liberkeys, néo-agence immobilière présente à Paris, Lyon, Marseille, Nice, Lille et Montpellier propose une offre clé en main de vente immobilière. Avec une commission fixe de 6 500€ payée uniquement en cas de succès, la start-up accompagne les vendeurs de A à Z, de l’estimation de leur bien jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire, y compris la réalisation des visites. En alliant nouvelles technologies et experts de l’immobilier, Liberkeys entend dépoussiérer le marché de l’immobilier et offrir la meilleure expérience de vente immobilière possible.
Pour en savoir plus : https://www.liberkeys.com/